三季度北上广深豪宅成交激增 房企加码一线城市

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：上海证券报

　　相关统计数据显示
，三季度一线城市单价6万元以上豪宅公寓(除别墅外)成交3734套


，再创单季新高，环比增39%
，同比增幅高达380%




。其中，成交量前十的楼盘项目被上海
、深圳包揽



；而成交单价十强项目则都高于10万元每平方米
，且被上海

、北京项目占据九席。一线城市成交量持续快速增长




，成为不少开发商确保完成年度业绩指标的“救命稻草”
，也正因如此
，一线城市成为开发商保业绩、求利润的必争之地

，带动上游土地市场的竞争也异常惨烈
。

深圳“放量”广州“领涨”

　　上海易居房地产研究院数据显示
，三季度
，一线城市豪宅公寓成交3734套
，创2014年以来季度新高，同比增长380%，环比增长39%。此外

，今年前三季度豪宅公寓累计成交7429套，同比增长326%
，可见第三季度成交已达一二季度之和
。

　　从价格来看
，三季度一线城市豪宅公寓成交均价7.8万元/平方米，环比增长0.5%。由于目前对豪宅的定义标准是成交单价6万元以上

，所以其价格上涨幅度没有成交量放大得那么明显
。此外
，三季度上海


、广州豪宅公寓成交均价相对稳定



，北京相对高价项目的放量成交，则对冲了因深圳高均价项目低成交量带来的成交均价整体下沉
。

　　记者观察发现





，四个一线城市豪宅成交量同比和环比都保持较大增幅，尤其是深圳仍然突出


。三季度北京豪宅成交531套，同比增长84%

；广州成交19套

，同比增长58%；深圳成交1352套，同比增长940%，环比更是大增127%。

　　易居研究院分析师谢金龙表示
，深圳豪宅公寓成交面积持续大增有几个特殊原因

：一是延续刚需盘的价格大涨，使得一部分人在高位出售旧房换新房





，带动资金进入豪宅公寓市场；其次是供应的相对有限；此外


，深圳楼市价格涨得快


，导致更多在售和开盘项目跨入豪宅公寓标准



。

　　而价格方面，三季度领涨的是广州。北京
、上海

、深圳三个一线城市豪宅公寓成交均价比较接近
，成交均价接近8万元/平方米

，广州均价为8.6万元/平方米


，高于其他三个一线城市








。记者了解到，这主要是由于广州单价6万元以上豪宅公寓项目较少



，样本中的仅有五个项目都是当地顶级豪宅公寓
，所以均价相对较高。

争夺一线城市保业绩

　　一线城市成交量持续快速增长，成为不少开发商确保业绩指标完成的救命稻草
。上海中原地产市场研究部的统计数据显示




，从前三季度销售额表现来看，万科
、绿城
、恒大和华润四家房企前三季度分别完成了年初计划的90%

、89%、86%和81%。而从目前销售额最大的万科和恒大两家房企来看


，今年一线城市对其良好业绩的支持度更加明显，如9月


，恒大和万科销售额贡献度前二的城市都是上海和北京
，而万科目前在一二线城市的“持仓”比例更是占到了七成
。

　　也正是因为如此，一线城市成为房企保业绩


、求利润的必争之地

，今年以来土地市场竞争尤为惨烈。就在10月20日下午
，北京丰台区花乡樊家村地块入市出让


，经过73轮竞地价


、31轮竞拍保障房之后
，葛洲坝(7.80, -0.44, -5.34%)以总价49.5亿元将这幅热门地块收入囊中
，最终溢价率为50%。算上配建4.1万平方米保障房



，这幅地块商品房部分的实际楼板价达到了7.5万元/平方米
，刷新了农展馆地块7.3万元/平方米的单价记录，成为北京新单价地王。

　　据亚豪机构统计
，北京今年已出让的25宗宅地当中
，实际楼面价超过3万元/平方米的多达12宗
，在待出让的19宗地块中，五环内三宗预期楼面价均将在50000元/平方米以上，五至六环的七宗土地至少有三宗有能力冲击3万元/平方米的关卡。这18宗地块未来项目均价将超过6万元


，进入高端乃至豪宅行列
，其中有九个项目更有可能冲击10万元

。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，对于房企来说布局仍非常重要。上海
、北京等城市虽然品牌房企云集，竞争激烈






，地价高企
，但总体需求量大，单价高
，销售额对业绩的贡献度会较大

。

（作者：朱楠）