三年库存增长104% 地产业“过剩产能”待消化
https://www.crei.cn 来源 ：21世纪经济报道
尽管房地产投资增速正在逼近历史低点 ，但楼市库存规模却在不断攀升 。
国家统计局10月19日发布数据显示 ，9月末全国商品房待售面积为66510万平方米 ，已连续四个月保持上涨。相比2012年同期该指标增长了104%。过去三年间，全国楼市库存已翻倍。
房地产投资长期维持高速增长，被认为是导致库存攀升的主要原因 。分析人士指出 ，尽管房地产投资增速已接近历史低点 ，但库存上涨的惯性仍然存在 。
在这其中，不同城市间的分化尤其严重 。易居克尔瑞发布的数据显示 ，截至今年9月 ，4个一线城市的商品住宅去化周期均在10个月以下 ，而大连、沈阳等二线城市的去化周期则超过20个月。这也将对不同城市的市场走势产生决定影响。
值得注意的是 ，随着供应端的乏力，库存规模已接近触顶 。官方和民间的数据都显示 ，近期重点城市的住宅库存开始下降 。困扰中国楼市多年的高库存压力 ，有望得到缓解。
比最低点增长120%
过去三年间 ，中国房地产市场处于库存快速累积阶段。国家统计局数据显示 ，自2012年4月至2015年9月的42个月间 ，全国商品房（住宅+商业）待售面积有41个月维持上升，仅在今年5月出现下调 。
与2012年3月30122万平方米的最低值相比，在过去的3年零10个月里，全国商品房待售面积累计增长了120% 。
分析人士指出 ，库存数据的增加 ，主因在于过去多年来全国房地产开发投资 、土地出让面积 、房屋新开工面积等指标保持高速增长 ，使得市场的新增供应大幅增加 。相比之下 ，市场消化库存的速度慢于供应增加速度。
统计局数据显示 ，2010年至2014年间全国房地产开发投资增速分别为33.2%、27.9% 、16.2%、19.8%和10.5% ，而同期的商品房销售面积增速分别为10.1% 、4.9% 、1.8% 、17.3%和-7.6% 。
尽管上述两个指标并不具有直接相关性 ，但这种对比仍可说明一个事实 ：过去5年间 ，房地产开发投资维持高速增长，且增长速度明显快于同期的商品房销售速度 。直到进入2015年 ，两者的对比关系才开始反转 。
这种大规模投资带来的惯性，被认为是楼市库存长期上涨的主因。这也能够解释 ，为何全国房地产投资增速已经连续20个月出现下滑 ，但库存仍然维持着惯性上涨的态势。
“还有一个现象不可忽视 ，过去几年土地 、人力等成本相对不高，同样的投资规模 ，产生的房屋可售面积会更大。”一位接近国土资源部的专家向记者表示，在其近期的调研中 ，发现三四线城市供大于求现象严重 ，很多待售商品房项目的拿地时间都是在四五年前 ，甚至更早 。
他表示 ，这些城市仍然处于人口净流出状态 ，因此这部分库存的去化尤其困难 ，并被视为房地产业真正的“过剩产能”。
分化现象明显
整体库存增长的大环境 ，在不同地区 、城市之间的实际情况千差万别。
根据易居克尔瑞近期发布的数据 ，截至今年9月 ，全国29个重点城市商品住宅总库存量为28808万平方米 ，环比下降1%。该机构认为 ，今年整体供应处于低位，而成交大大好于去年同期 ，有效地消耗了库存量。
在这其中 ，以二三线城市为主的14个城市库存出现环比下降 ，包括4个一线城市在内的15个城市库存仍在增长。
从去化周期来看 ，4个一线城市的去化周期均小于10个月 ，平均周期为8.1个月。25个二三线城市的平均去化周期为11.7个月。其中，南京 、合肥、苏州 、武汉等城市的去化周期在8个月以内；海口、无锡则在18个月以上；大连、沈阳的去化周期甚至达到23个月和26个月 。
上述专家认为 ，地方财政吃紧是造成如今二三线城市库存高企的主因 。在广大二三线城市和中西部城市 ，由于经济发展水平不高 ，地方政府更倾向于集中大规模供地。“一些西部城市 ，前几年供地规模动辄达到上千亩 ，现在出现‘空城’就不奇怪。”他说。
据中国指数研究院统计，从2009年到2012年上半年 ，武汉成交的住宅用地规划建筑面积超过8000万平方米 ，接近四个一线城市住宅用地成交规模的总和。
他还表示 ，前些年因无序规划而涌起的“新城、新区开发热”，如今也承载了大量库存。
相比之下，一线城市的库存水平总体偏低 ，这主要源于前些年供地节奏缓慢。但其“副作用”在于 ，如今一线城市“抢地”现象严重，房价上涨压力巨大 。
投资热情“由面到点”
庞大的库存规模是困扰中国楼市多年的顽疾。但受访者指出，好消息在于，随着房地产投资增速持续滑向低点 ，库存规模也有望出现下行拐点。
中原地产首席分析师张大伟就认为，随着房地产投资增速持续下跌 ，而房地产销售继续维持高水平 ，整体库存水平有望在四季度出现下滑 。
张大伟表示 ，供需关系逆转的现实正在影响房企的投资热情 。今年前9月 ，西部地区首次出现房地产投资负增长，意味着房地产投资增速已经到达“冰点”，未来即使增速有所回升 ，但低增长已经成为常态 。
他还指出，近几年来部分二三线城市推地频繁遇冷 ，开发商向一线城市“扎堆” ，也说明投资热情正在“由面到点”缩小 。
而在销售端，易居克尔瑞的分析指出 ，随着数量增长型人口红利结束 ，老龄化趋势加快 ，2014年行业转折点已经出现 ，预计在2016年-2018年市场将会进入平稳期，楼市年成交量维持在12-13亿平方米的相对高位 。
一组数据似乎能佐证这种迹象 。根据统计局数据 ，在过去5个月中，全国住宅待售面积有4个月出现下调 ，仅在7月出现上涨 。由于商品房总体库存中以住宅为主，因此总体库存的下调被认为是大概率事件 。
事实上 ，从2014年下半年以来，监管层连续出台调控政策，如松绑限购 、降低首付比例和贷款利率水平等 ，目的在于促进市场成交，消化库存 。
但这并不意味着楼市库存压力可以尽快缓解 。上述专家指出，中国房地产市场的总体库存水平仍处高位 ，尤其在广大二三线城市 ，还存在大量“难啃的骨头”，去库存之路任重道远。
（作者：张敏）
